Fråga juristen!

Bakgrunden i målet var följande. Säljaren överlät hösten 2021 en villafastighet i Mölndal till två köpare för en köpeskilling om 8 000 000 kronor. Försäljningen förmedlades av säljarens mäklare. På visningen fick köparna ta del av en objektbeskrivning. I objektbeskrivningen angavs att den totala boarean var 284,5 kvadratmeter och att total biarea var 72 kvadratmeter. I samband med att köparna våren 2023 skulle sälja fastigheten vidare upptäcktes att areauppgifterna i objektbeskrivningen var felaktiga. Den verkliga totala boarean var 240,78 kvadratmeter och den totala biarean uppgick rätteligen till 43,81 kvadratmeter.

Köparna stämde säljaren vid Göteborgs tingsrätt och yrkade att säljaren ska betala ett belopp om i första hand 1 325 990 kronor, såsom ett prisavdrag, på grund av de felaktiga arealuppgifterna. Tingsrätten och sedermera, efter att säljaren överklagat tingsrättens dom, Hovrätten för Västra Sverige kom fram till samma slutsatser i sakfrågorna, nämligen att arealavvikelserna utgjorde fel i fastigheten i jordabalkens mening och att köparna var berättigade till 600 000 kronor såsom ett avdrag på köpeskillingen.

De domskäl som ledde fram till domstolarnas domslut var följande. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har en köpare av fast egendom rätt till prisavdrag om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (konkret fel) eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta vid köpet (abstrakt fel). Med avtalet menas avtalet i vid bemärkelse. De uppgifter som har betydelse är inte bara det som uttryckligen avtalats skriftligen och muntligen, utan även andra uppgifter som har kommit från säljarens sida. Med vad som följer av avtalet, innebär direkta garantier och utfästelser samt även andra otvetydiga besked (enuntiationer). Det saknar betydelse vad säljaren faktiskt har känt till när det kommer till uppgiftens riktighet. Om en säljare lämnat utfästelser eller enuntiationer faller köparens undersökningsplikt bort eller reduceras. I det aktuella fallet var det ostridigt att objektbeskrivningen innehållit felaktiga uppgifter om fastighetens boarea och biarea. Köparna fick även muntligen samma felaktiga information i samband med köpet. Dessa uppgifter utgör en del av avtalet och den felaktigt angivna boarean och biarean har därför utgjort ett fel i fastigheten och köparna har rätt till prisavdrag. Prisavdraget ska bestämmas så att det motsvarar skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt respektive avtalsenligt skick. I många fall är det här nödvändigt att göra en skönsmässig bedömning. I det aktuella fallet föreligger en arealbrist och man är då hänvisad till att uppskatta hur mycket fastighetens värde påverkats negativt av felet. Domstolarna fann vid en sammantagen bedömning att prisavdraget skulle bestämmas till 600 000 kronor.

Den lärdom som kan dras av tingsrättens och hovrättens dom är bl.a. att det som säljare är mycket viktigt att kontrollera riktigheten i alla de uppgifter som lämnas till köparen vid en fastighetsöverlåtelse. Inte bara vad som uttryckligen anges i själva avtalsdokumentet, utan även alla andra preciserade uppgifter som lämnas skriftligen eller muntligen i samband med köpet.