Konsten att värdera en bostad

För att veta en bostads värde måste man dels förstå marknaden och dels känna det aktuella bostadsområdet mycket väl. Man måste också förstå värdet av huskonstruktionen, kulturvärdet och inte bara kvadratmeterpriset. Stuckaturer har till exempel ett värde, precis som en fint placerad, vacker kakelugn. Allt detta summeras tillsammans med många andra faktorer till en byggnads värde.

Läget är det viktigaste. Är det en bra adress drar det upp värdet. Här nära havet, kan sådant som sundsutsikt addera 1–3 miljoner. Sedan är frågan vilken sorts hus det rör sig om. Är det byggt i sekelskiftesstil med putsad fasad eller tegel, har det just nu ett högre värde än hus byggda efter 1970. Ett modernt hus som är arkitektritat eller unikt på något vis kan också betinga ett högre värde.

Skicket har betydelse för värdet. De flesta hus och lägenheter är i behov av någon form av renovering. Så vid värderingen är det viktigt att kunna se vad som verkligen behöver göras – inte bara titta på ytan. Vissa hus har superfin ytskiktsrenovering, men har gammal el som behöver dras om, tak och stammar som behöver bytas. Då gäller det att veta vad det kostar att göra om och ta med det i värderingen.

Konjunkturen spelar in. Det finns flera olika osäkerhetsfaktorer som tillfälligt kan påverka värdet på en bostad. Att räntan går upp, börsen går dåligt, eller valtider är sådana faktorer som påverkar priset. Risken finns att det påverkar så mycket att det är bättre att vänta lite med att sälja.

Människor uppskattar när det är välgjort och snyggt. Fina detaljer som kakelugn, granitskivor och ett kvalitetskök kan öka värdet flera hundra tusen. Att ha en välskött trädgård ger ett viktigt fösta intryck.

Infrastrukturen bidrar otroligt mycket Rydebäcks villor har gått från två till fyra miljoner i värde eftersom det byggdes en tågstation, ett köpcentrum och släpptes tomträtter. I dag har det blivit ett väldigt populärt område.

Mäklarna svarar:

Var har priserna stigit mest de senaste åren?

Peter Imméll, Helsingborg:

På Tågaborg har priserna sexdubblats sedan 1990-talet. Karl X Gustavs gata är numera en av Skånes dyraste och snittpriserna ligger på 10 miljoner för en villa. Det beror främst på det unika läget. Där finns stora, välbyggda hus med närhet till vattnet, city och skogen.”

Jonas Troedsson och Linda Wahlberg, Ängelholm:

”Vår känsla är att Vejbystrand/Magnarp har tagit ett skutt uppåt i sin prisutveckling de senaste åren. Det har sålts villor i en prisklass som i princip inte funnits innan. Områden som ligger fortsatt högt och som alltid legat högt är Havsbaden och Skälderviken.”

Patrik Engström, Höganäs:

”Jag har varit mäklare i Kullabygden i drygt 25 år och priserna har mångdubblats rent generellt.

Procentuellt har uppgången varit ganska likt fördelad på de olika områdena i Kullabygden. Områden som har fungerande infrastruktur, såsom Jonstorp, Höganäs, Viken har haft en väldig uppgång/efterfrågan senaste åren. Kustnära byar såsom Arild, Mölle, Skäret, Nyhamnsläge, Lerberget, Lerhamn etc har också varit föremål för en kraftig uppgång. Kort sagt har det varit och är stor efterfrågan på kustnära boende utefter Kullabygdens kustlinje.”

Var kommer priserna öka mest?

Peter Imméll, Helsingborg:

”Områdena runt Tågaborg, som Ringstorp, Hagaplan och Stattena kommer förmodligen stiga ännu mer, då många som flyttar från lägenhet till hus fortfarande vill bo kvar i centrum.

Men det finns områden som förmodligen kommer stiga mer procentuellt sätt än de centrala delarna av staden. I Ödåkra kostar en villa 2,5 miljoner i dag, det kan dubbleras på fem års sikt. Närheten till Väla är ju en stor fördel. Det finns också fina hus i samma stil som Tågaborgshusen i stadsdelar som Eskilsminne och Ramlösa, det kommer många att upptäcka framöver.”

Jonas Troedsson och Linda Wahlberg, Ängelholm:

”Områden som kan ta ett kliv de kommande åren är Utvälinge och pärlbandet längs kusten från Skälderviken till Vejbystrand. Det vill säga Skälderviken, Skepparkroken, Björkhagen, Magnarp och Vejbystrand. Kuststräckan längs Bjärehalvöns sydsida är också ett område som vi tror kommer att stiga i pris, som Stora Hult, Segelstorpsstrand, Ängelsbäcksstrand, Öllövsstrand och Glimmingestrand.

Patrik Engström, Höganäs:

”I takt med att husen blir dyrare runt omkring oss kommer priserna att stiga ytterligare i Kullabygden. Jag tror att Höganäs, som haft en kraftig procentuell utveckling har mer att ge. När fastigheterna vid och omkring havet stiger, kommer områdena längre upp att stiga och eftersom kustnära boende i Höganäs ligger lite efter övriga orter tror jag på vidare uppgång här. Prisutvecklingen i Helsingborg påverkar såklart också, när priserna stiger där känner en köpare att man får mer för pengarna.

Viktigaste faktorerna för värdet
1. Läge – centralt och/eller med sundsutsikt drar upp priset.
2. Typ av fastighet – ju mer unikt, desto mer värdefullt. Arkitektritat eller sekelskifteshus drar upp priset.

3. Skick – är huset välunderhållet och inte kräver större investeringar som stambyte, betingar det ett högre värde.
4. Ytskikt – trädgården ger första intrycket. Är den välskött och följs upp även inomhus av omsorg om detaljer kan det göra att köparen förlåter vissa brister i övrigt.